Offene Immobilienfonds und geschlossene Immobilienfonds

Immobilien sind der Deutschen liebstes Kind. Sie gelten als sichere Wertanlage, bleibt doch der Grund und Boden stets erhalten. Grundvermögen hat Inflation und Kriege überstanden. So verwundert es nicht, dass Kapitalanlagen in Immobilien bei deutschen Bankkunden beliebt sind. Nach dem Jahresbericht des Bundesverbandes Sachwerte und Investmentvermögen (BSI) betrug das verwaltete Immobilienvermögen in Deutschland und im Ausland im Jahr 2013 insgesamt rund 27 Mrd. Euro. An zweiter Stelle mit deutlichem Abstand folgten Schiffe mit 14 Mrd. Euro Investitionsvolumen.

Funktionsweise und Risiken der Immobilienfonds sind Laien häufig nicht bekannt. Auseinanderzuhalten sind offene und geschlossene Fonds. Offene Fonds sind solche, deren Volumen unbeschränkt ist. Man kann jederzeit ein-, aber auch jederzeit wieder aussteigen. Es gibt bis auf Extremfälle einen geregelten Markt, an dem man seine Anteile jederzeit zu angemessenen Preisen verkaufen kann.

Demgegenüber sind geschlossene Fonds solche, die einen von vornherein bestimmten Anlagebetrag für ein fest umrissenes Projekt, etwa eine Immobilie oder zwei Immobilien, einwerben. Sobald das Investitionsvolumen eingesammelt ist, kann kein weiterer Anleger mehr darein investieren. Geschlossene Fonds sind auf eine bestimmte Laufzeit, oft 15 Jahre oder länger, geplant. Ein vorzeitiger Ausstieg ist in aller Regel nur zu sehr schlechten Konditionen möglich. Ein geregelter Markt, auf dem die Anteile gehandelt werden, existiert nicht.

Offene Immobilienfonds galten bis zur Finanzkrise 2008 als relativ sichere Anlagen. Die wichtigsten hießen

  • SEB Immo Invest
  • Morgan Stanley P2 Value
  • KanAm Grundinvest
  • AXA Immo Select
  • DEGI International
  • DEGI Europa
  • UBS 3 Sector
  • KanAm US-Grundinvest
  • TMW Immobilien Weltfonds P
  • DWS ImmoFlex
  • Credit Suisse (CS Euroreal)
  • Allianz Global Investors Premium

Offene Fonds

Die meisten der offenen Fonds gerieten im Zuge der Finanzkrise erheblich unter Druck, weil ein Großteil der Anleger die Anteile zurückgeben wollte. Die Liquiditätsreserve beträgt in der Regel nur 5-10 % und reichte bei Weitem nicht aus, um alle Anleger auszuzahlen. Aus diesem Grund mussten die Fonds geschlossen werden, d.h. die Rücknahme der Anteile wurde ausgesetzt. In Folge werden die Fonds abgewickelt, d.h. die Immobilien werden verkauft und die Anleger nach und nach ausgezahlt. Bei einem solchen erzwungenen Verkauf lassen sich meist keine optimalen Erlöse erzielen, sodass die Anleger Verluste erleiden.

Nach den Erfahrungen des Hamburger Rechtsanwalts Dr. Hoffmann wurden viele dieser offenen Immobilienfonds noch von Firmen wir TECIS, DVAG (Deutsche Vermögensberatung) und AWD, aber auch von Banken wie der Postbank vermittelt, als bereits feststand, dass sie geschlossen würden. Das ist ein klarer Beratungsfehler, der bereits mehrfach von Gerichten als Grundlage für einen Schadensersatzanspruch anerkannt wurde. Schadensersatzansprüche können auch erhoben werden, wenn die vermittelnde Bank nicht über die verdeckten Provisionen (kick-backs) aufklärte, die sie von den Fondsgesellschaften heimlich erhielt.

Geschlossene Fonds

Weitaus riskanter als die offenen sind die geschlossenen Immobilienfonds. Häufig wissen die Anleger nicht, dass diese zu einem erheblichen Teil (bis zu 70 %) fremdfinanziert sind, d.h. die Fondsgesellschaft nimmt zusätzlich zu den eingesammelten Anlegergeldern noch Bankdarlehen auf. Jeder weiß, dass die Banken im Grundbuch abgesichert werden und Banken eine Immobilien häufig nur bis zu einem Wert von 60 % beleihen. Wenn die Bank schon 60 % Fremdkapital gegeben hat, so ist sie vollständig gesichert. Im Ernstfall gehen die Anleger leer aus. Das ist häufig passiert, so etwa bei den Hollandfonds der Emissionshäuser North Capital, HCI, MPC, SAB. Geschlossene Immobilienfonds wurden vor allem von folgenden Emissionshäusern aufgelegt:

  • Wealth Cap (früher Blue Capital)
  • DeAWM
  • Hannover Leasing
  • Hahn
  • Real I.S.
  • Signa
  • DFH
  • Commerz Real
  • Hamburg Trust
  • Dr. Peters
  • KGAL
  • MPC Capital
  • Sachsenfonds
  • Lloyd Fonds
  • Fundus Fonds

Prominente Beispiele sind das Hotel Adlon in Berlin (Fundus Fonds 31), das Hotel Heiligendamm an der Ostsee (Fundus Fonds 34) des Unternehmers Anno August Jagdfeld. Zur Fundusgruppe gehören auch das Hotel Deutscher Kaiser in München, das Plaza Frankfurter Allee in Berlin, die Gutenberggalerie in Leipzig und das Quartier 206 in der Friedrichstraße in Berlin. Gegen Jagdfeld wird in mehreren Verfahren wegen Untreue, Betrugs und ähnlicher Vermögensdelikte ermittelt. Das ihm vorgeworfene Verhalten ist symptomatisch für viele Initiatoren geschlossener Fonds: Sie versuchen, ihre Gewinne durch Vergabe von Aufträgen an eigene Firmen zu maximieren. Die Fondsgesellschaft zahlt dann an diese Firmen deutlich teurere Preise als im Wettbewerb üblich. Dadurch wird Geld aus den Fonds herausgezogen. Ein weiteres Verhaltensmuster ist der überteuerte Ankauf der Immobilie von einer eigenen Gesellschaft oder einem zwischengeschalteten Strohmann. Dadurch entsteht ein hoher Gewinn beim Verkäufer. Diesen überhöhten Preis können die Mieteinnahmen tatsächlich gar nicht finanzieren. Am Ende steht meist ein finanzielles Debakel. Die Immobilie muss verkauft werden, weil die Banken den Geldhahn zudrehen. Häufig werden dann nur Erlöse von um die 60 % erzielt, die gerade einmal ausreichen, die Forderungen der Banken zu begleichen. Wenn dann noch Bankkredite in Fremdwährung aufgenommen wurden, wie etwa bei dem SAB Neue Welt Fonds in Berlin-Neukölln und sich der Kurs zum Euro verschlechtert, verlieren sogar die Banken Geld. Bei derartig viel krimineller Energie und Nachlässigkeit verwundert es nicht, dass viele Anleger ihr Geld verloren haben. Jedoch können sich viele ihr Geld zurück holen.

Trotz ihrer hohen Risiken wurden geschlossene Fonds Anlegern häufig als sichere Anlage und zur Altersvorsorge geeignet angedreht. Der Bundesgerichtshof hat mittlerweile anerkannt, dass ein geschlossener Fonds wegen des ihm regelmäßig inne wohnenden Verlustrisikos keine sichere Anlage ist. Er ist damit allenfalls eine Beimischung zur Altersvorsorge. Für Anleger, die auf das Geld im Alter wirklich angewiesen sind, sind geschlossene Immobilienfonds nicht geeignet.

Vermittelt wurden geschlossene Immobilienfonds vor allem von Banken, allen voran die Commerzbank, aber auch die CITI/Targobank, Deutsche Bank, Hamburger Sparkasse, Sparkasse KölnBonn, aber auch von freien Vermittlern wie dem AWD, BonnFinanz, TECIS, Deutsche Vermögensverwaltung (DVAG). Die erheblichen Risiken, selbst das Totalverlustrisiko, wurden den Anlegern meist verschwiegen, der Prospekt zu spät übergeben. Daraus resultieren in vielen Fällen Schadensersatzansprüche der Anleger. Betroffenen ist zu empfehlen, einen auf Kapitalanlagerecht spezialisierten Rechtsanwalt aufzusuchen, um Schadensersatzansprüche prüfen zu lassen. Die Kanzlei Dr. Hoffmann in Hamburg hat bereits eine Vielzahl von obsiegenden Urteilen und günstigen Vergleichen für ihre Mandanten erreicht. Im Hinblick auf die Zukunft bleibt nur der Rat, die Finger von solchen Konstrukten zu lassen.

Dr. Ernst Jürgen Hoffmann

Ihr Ansprechpartner
Dr. Ernst J. Hoffmann

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Mitglied im Hamburgischen Anwaltverein Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht